 För närvarande är det
en mycket hög aktivitet på fastighetsmarknaden. Nästan
dagligen rapporteras det om större affärer.
Räntenivån är fortsatt låg liksom inflationstakten.
Hyrorna stiger sakta men säkert och vakanserna sjunker.
Effekten har blivit att fastighetspriserna stigit,
särskilt på vissa orter och inom vissa områden.
Att det nu finns en mer optimistisk syn på
fastighetsmarknaden är naturligtvis positivt. Sedan 1993
då fastighetsvärdena nådde sitt bottenläge har
marknaden återhämtat sig väsentligt. I dag är
efterfrågan på lokaler god samtidigt som byggrätter
börjar återfå ett visst ekonomiskt värde. Båda dessa
variabler indikerar en tillfrisknad fastighetsmarknad.
Det är dock en bra bit kvar innan marknaden åter kan
anses som helt stabil.
Sverige dras fortfarande med en massarbetslöshet som
håller realräntan på en relativt hög nivå och
hämmar efterfrågan. Därför kommer det att ta tid och
krävas stor skicklighet av aktörerna på
fastighetsmarknaden för att de skall klara att skapa
mervärde i sina bolag. Detta beror på att vägen dit
primärt handlar om att förvalta fastigheterna på ett
optimalt sätt, och inte om att spekulera i snabb
värdetillväxt.
.
"Följa
John"-fenomenet upprepar sig
Mot denna bakgrund är det
intressant att se att den rådande trenden på
fastighetsmarknaden för närvarande är koncentration
och renodling. Många fastighetsbolag prioriterar vissa
orter och/eller typer av fastigheter.
Denna strategi har säkert sina förtjänster.
Särskilt om beståndet utgörs av många mindre
fastigheter kan driftskostnaderna minimeras genom
koncentration till en ort. Trendens nackdel är dock om
alla springer åt samma håll. Då leder koncentrationen
till överhettning på vissa orter. Resultatet blir då
högre fastighetspriser och lägre direktavkastning.
Denna trend har varit mycket tydlig i storstädernas
A-lägen under den senaste tiden. Frågan man ställer
sig blir givetvis huruvida fortsatta investeringar i
dessa lägen primärt kopplade till fortsatta
prisökningar kommer att vara fortsatt ekonomiskt
försvarbara. Priserna kommer knappast att kunna öka i
en tillräckligt snabb takt för att ge en långsiktig
avkastning som överstiger den direktavkastning som
många fastigheter utanför A-lägena ofta genererar.
Det är därför berättigat att fråga sig om inte
koncentration och renodling premieras i för hög
utsträckning av marknaden, särskilt i ett skede där
trenden på marknaden i övrigt är att premiera
kassaflöde.
|