Nya flyttmönster

För några tiotal år sedan flyttade man från landsbygden in till länens större tätorter, där det var ganska lätt att få jobb. Landsbygden avfolkades alltmer. Nu är mönstret något annorlunda. Under de senaste 3-4 åren minskar befolkningen i större delen av landets kommuner och ökar i ett 30-tal kommuner.

Låt oss bara se på följande karta, som visar hur åldersgruppen 25-44 år förändrats i % mellan 931231-961231. Siffrorna för 1997 saknas ännu så länge. Färgerna betyder följande:

.

Mörkgrönt: Ljusgrönt: Gult Ljusrött Mörkrött

Förändring +2 till +5,6 % Förändring +1 till +2 % Förändring -1 till +1 % Förändring -3 till -1 % Förändring -9 till -3 %

.

Studera nu kartan och bilda Dig en egen uppfattning om förändringsmönstret:

[ Källa för grunddata: SCB ].

Det kan vara värt en fundering över hur detta påverkar utbud och efterfrågan inom respektive delmarknad när det gäller bostadsefterfrågan. Speciellt om förändringsmönstret fortsätter. Personer i åldersgruppen 25-44 år, vanligtvis bra utbildade, är mera lättrörlig på arbetsmarknaden än äldre med oftare kortare utbildning. Detta är bara en åldersgrupp. De andra åldersgrupperna är också intressanta att studera på liknande sätt.

.

Sammanfattning

När vi försöker att göra prognoser över fastigheters och fastighetsföretags utveckling finns det således en hel del som är värt att försöka beakta. Använder man cash flow-teknik verkligen på rätt sätt i fastighetsanalyser och beaktar man tillräckligt förändringsmönster? Cash flow-tekniken borde huvudsakligen användas till att öka medvetenheten om vad som kan tänkas ske och inte för att försöka ge ett sken av att så här kommer det att bli. Hur många har t ex träffat rätt de senaste åren vad avser ränteutveckling och inflationsutveckling?

Prognoser är osäkra. Ett optimistiskt, pessimistiskt och ett inte osannolikt utvecklingsscenario med uppföljning av verkligt utfall gör nog större nytta. Förhoppningsvis är osäkerheten upplösbar över tiden. Detta innebär att det behövs ökad kunskap om moderna framtidsstudiemetoder, som scenarioteknik mm. Det gäller att identifiera väsentliga förändringsmönster som kan påverka min fastighet eller mitt fastighetsföretag. Det kan gälla analyser för värdebedömning eller för utvecklingsstrategier. För en del fastighetsföretag kan det faktiskt gälla strategier för överlevnad!

.

Mars -98
Alf Johansson,
Alf E Johansson Konsult